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回报对于产权酒店是非常复杂的事情。

EVA作为一种流行且引人注目的评价指标只有10余年的历史,但EVA快速风靡各地,被Coca-Cola、UPS、Polaroid、EliLilly、AT&T等许多知名企业所采用,并在全球范围内得到了广泛的应用。

一、EVA对上市公司创造价值能力的分析EVA是英文EconomicValueAdded的缩写,意译为经济增加值,EVA是企业财务会计中的一个新名词。

明确禁止宾馆、旅馆的分割出售,这使得投资产权式酒店有相当的法律风险。

上市公司管理者为了创造业绩,盲目扩张做大企业,根本不考虑投资报酬率与加权平均资本成本之间的关系,EVA很低或为负的原因就很明显了。

而2000年末,科龙电器的实际市值为836亿元,由此计算其FGV为17819亿元,为市值的213倍。

以科龙电器在2000年末的资本额(包括调整后的股本资本和债务资本总和)442亿元来算,相对应的当前营运价值为-9459亿元(-214×442)。

第五个要素是回报。

     (二)产权式酒店要形成自身的核心竞争力   产权酒店要培育自己的核心竞争力。

这种决策不经过科学论证,盲目上项目的现象屡见不鲜。

其次是需要相应的电子平台,通过一些电子平台的运作,使业主拥有很大的便利性,交换过程也会更加便利。

EVA的计算公式为:EVA=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本率。

     (二)固定投资回报承诺可能无法兑现   购房者的投资回报率取决于客房的入住率,而入住率直接与城市旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关。

无论与成熟的证券市场相比,还是同新兴股市相比,这都属于过度预期。

实证研究发现,1998~2000年,我国上市公司的FGV不断增加,1998年、1999年FGV约占总市值的65%,而2000年我国上市公司的FGV占总市值的比例达75%。

主题核心靠文化,娱乐主题、健康主题等各类主题,其实最终都是靠文化,所以产权酒店要丰富自己的文化内涵,树立自己的文化品牌。

也许我国上市公司平均MVA与EVA的比较能说明这一点。

换句话说,如果这4家上市公司能在未来经营中保持现有的EVA水平,目前的市值则低估了这4家上市公司的盈利能力。

     (二)产权式酒店要形成自身的核心竞争力   产权酒店要培育自己的核心竞争力。

主题核心靠文化,娱乐主题、健康主题等各类主题,其实最终都是靠文化,所以产权酒店要丰富自己的文化内涵,树立自己的文化品牌。

业主有了信心,酒店相应的经营压力就会减小,就会把更多精力转向培育品牌,转向网络化发展,这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。

从理论上讲,市场越有效,上市公司的内在价值和市场价值就越吻合,MVA就越能反映上市公司现在和未来获取EVA的能力,即二者越相关。

产权酒店必须要有一个好的自然环境,这是有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。

而在我国,这一数字连千分之一都不到,说明我国上市公司的价值被普遍高估。

(未完待续。。)

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